А был ли ущерб?

- Лично против меня дело сфабриковано, - заявляет независимый оценщик, проводивший несколько лет назад на территории Свободненского района оценку оздоровительного лагеря «Гвардеец».- Ведь могут же быть продажные полицейские, подбрасывающие наркотики, наверное, могут быть и эксперты,

готовые подписать все, что нужно следствию…

Ранее на портале выходил материал о рядовом амурском оценщике, которая из разряда свидетелей по делу экс-главы города Свободного Ю. П. Романова попала в обвиняемые. Сейчас следствие пытается доказать, что при продаже лагеря «Гвардеец» была значительно занижена его стоимость. Но женщина подозревает, что именно так хотят осудить бывшего чиновника. Сегодня она рассказала, как именно проходила оценка многострадального лагеря и объяснила, почему эксперты другой оценочной организации представляют следствию нереально завышенные цифры.

Интересный подход

- Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой этот объект может быть продан на открытом рынке в условиях конкуренции, причем одна из сторон сделки не обязана продавать объект оценки, а другая сторона не обязана его покупать, - рассказывает оценщик. - При определении стоимости оценщики используют три подхода. Первый - затратный: он основан на определении затрат, необходимых для приобретения земли и строительства объекта с учетом его износа. Такой подход в основном учитывает интересы продавца, а не покупателя, и не отражает востребованность объекта на рынке. Обычно используется в том случае, когда нет возможности применить два других подхода - сравнительного или доходного. Сравнительный подход основан на получении стоимости объекта оценки путем сравнения его с аналогичными. Этот подход наиболее точный, поскольку учитывает интересы и продавца, и покупателя. Он отражает реальное положение дел на рынке. Но есть сложность - это отсутствие доступной и достаточной информации о сопоставимых объектах (а их должно быть несколько). А доходный - основан на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки. Он учитывает интересы покупателя, который при покупке коммерческого объекта рассчитывает на его определенную рентабельность. В идеале, в случае правильных расчетов, стоимость объекта, определенная всеми подходами, должна быть примерно одинаковой. Почему же у меня и экспертов получилась такая большая разница?

На момент оценки (март 2015 г.) Юлия Трофимова нашла на рынке Амурской области только одну базу отдыха, что не позволило ей использовать сравнительный подход. Для определения стоимости она применила доходный, исходя из предположения, что в дальнейшем лагерь можно будет использовать в качестве базы отдыха, что, собственно, и подтвердилось в будущем. Причем, по словам оценщика, стоимость лагеря, рассчитанная этим подходом, практически совпадала со скорректированной стоимостью единственного объекта-аналога.

- Эксперты же, выполняя работу трижды - в марте, июне и октябре-декабре 2018 года, указали, что «объекты, такие как базы отдыха, детские лагеря на рынке недвижимости Амурской области отсутствуют». Не нашли или не захотели искать? - задается вопросом Юлия Трофимова. - Ведь в 2018 году в свободном доступе была информация о нескольких проданных и предлагаемых к продаже детских лагерях в Приамурье и ближайшем к нам Хабаровском крае, и даже указанную в моём отчете базу отдыха эксперты просто «не заметили». А раз уровень цен на аналогичные объекты не установлен, чтобы эксперты ни посчитали, проверить соответствие цен рыночному уровню невозможно!

Доходным подходом они также считать не стали, указав, что «объект по состоянию на дату оценки не используется, отсутствует возможность прогнозирования потока будущих доходов и расходов». Хотя на момент экспертизы в 2018 году лагерь давно эксплуатировался в качестве базы отдыха, и эксперты в рамках дела могли запросить всю необходимую информацию у собственника. Или не захотели?.. Поэтому применили «единственно возможный» подход - затратный, который и показал, сколько же стоит построить такой лагерь с учетом износа. Но и там умудрились сделать массу ошибок, проигнорировали наличие факторов, ведущих к уменьшению стоимости! Причем одна и та же земля на одну и ту же дату в первый и второй раз получилась 4 млн рублей, в третий раз - 4,4 млн рублей, а строения, соответственно, 3,8 млн рублей и 2,9 млн рублей.

По словам Юлии Трофимовой, в гражданском суде, где были отменены результаты торгов в связи с занижением стоимости, суд учел мнение только одного эксперта.

- Иных оценщиков на процесс не приглашали, услышать другие мнения судьи не захотели, в ходатайстве о повторной экспертизе отказали. А эксперт, подписавшая экспертизу, назначенную судом, где указана стоимость 7,8 млн рублей, в декабре подписывает другую экспертизу, где стоимость того же объекта при аналогичных условиях определена уже в сумме 7,3 млн рублей. Как можно верить такому эксперту? - удивляется оценщик.

«Головная» боль

Обычные люди, не специалисты, почему-то думают, что такой большой участок земли под лагерем, площадью 11 гектаров, должен стоить очень дорого. Однако это не так. Ведь по закону там нельзя построить всё, что вздумается - а это значительно снижает его коммерческую привлекательность. По сути, в случае с лагерем «Гвардеец», используется только незначительная площадь участка, однако собственник обязан весь его содержать: это и налоги, и пожароохранные мероприятия и многие другие нюансы.

- В Дальневосточном регионе существует практика, когда участки под бывшими пионерским лагерями отдают в придачу к строениям в аренду на безвозмездной основе. Лагерь по цене квартиры? Но в отличие от квартиры вы не можете «закрыть» лагерь на замок и уехать. Вы не можете его также легко сдать в аренду, как квартиру. И управление лагерем как бизнесом - это не один раз в месяц приехал и взял деньги с арендатора квартиры. А когда вы решите лагерь продать, желающих купить его будет гораздо меньше, чем покупателей на квартиру. Плюс ко всему его нужно содержать: расходы на налоги, охрану, противопожарную безопасность и т. д. весьма велики. При всем при этом доход собственник получает только летом, а обслуживать лагерь нужно круглый год. Если хотите получать прибыль весь год, нужны немалые вложения, и это уже будет совсем другой объект по другой цене, - проводит аналогию Юлия Трофимова, чтобы доступно объяснить суть вопроса.  

Согласно заключениям девяти(!) специалистов-оценщиков экспертно-консультационного комитета РОО (в т. ч. руководителя ООО «Кредо», г. Хабаровск, специализирующегося на анализе рынка недвижимости Дальнего Востока с 2007 года, члена совета РОО (руководящего органа общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков»), преподавателя ХГУЭП) рыночная стоимость как всего лагеря «Гвардеец», так и земельного участка, указанная в экспертизах, превышает среднюю цену сделки на рынке в 5-6 раз, а возможные границы интервала, в котором может находиться стоимость объекта (с учетом того, что рыночная стоимость - это вероятностная величина) составляют от 1,1 до 2 млн рублей. Не больше!

Так сколько же стоят подобные лагеря советской постройки в Дальневосточном регионе и во сколько раз была занижена стоимость «Гвардейца» при продаже? Делайте выводы сами:

- Здание клуба - ветхое дощатое строение, частично разрушено, износ - 80%. Стоимость без учета земли (за землю под зданием придется ещё доплатить) в первых двух экспертизах - 876 000 рублей (за такие деньги в 2015 году можно было хорошую усадьбу купить в с. Бардагон), в третьей - 438 000 рублей - слегка подкорректировали, - усмехается Юлия Трофимова. - У вас возникли сомнения относительно стоимости объекта оценки? А ни у судьи Свободненского городского суда, ни у судей апелляционной инстанции Амурского областного суда сомнений не возникло…